LECTURA Y LA PERMUTA

Lecturas

La indivisibilidad

De la permuta de departamentos

La permuta de locales entre sus ocupantes, prevista por el artículo 79 de la ley del 1⁰ de septiembre de 1948, constituye un todo indivisible. De ello resulta que si sus requisitos no se hallan reunidos por uno de los permutantes, el otro no podrá alegar los derechos que le hubiera conferido una permuta regular, singularmente el derecho al mantenimiento en los locales que ocupe de resultas de la permuta (cfr. Supra, no. 1224).

Civil social, 18 de junio de 1959 (Gaz, Pad, 1959. 2. 156; Bull, civ, 1959. IV, n. 753, Pág. 606):

“la Corte;- sobre el motivo único; _ Vistos los artículos 79 y 4⁰ de la ley del 1⁰ de Septiembre de 1948; _ considerando, de una parte, que la permuta prevista por el primero de esos preceptos constituye un todo indivisible; que de ello se sigue que la violación  de las obligaciones legales por uno de los permutantes hace nula la permuta en su totalidad;

“considerando, por otra parte, que no puede ser tenido como de buena fe sino el ocupante que haya entrado en la finca en virtud de un titulo regular de ocupación;

“Ahora bien, considerando que, en el caso litigioso, las mismas enunciaciones de la sentencia impugnada, aparece que la señora de Pericas, inquilina de un departamento dependiente de una casa cita en Paris, en la Avenida de Versalles, 219, perteneciente a la Sociedad Inmobiliaria San Felipe Revillòn, le dirigió, el 17 de Septiembre de 1952, al gerente de esa sociedad, una carta certificada en la que le hacía saber su intención de permutar su Kremlin-Bicetre,  calle de Pierre  Curie, 15; que , a consecuencia de esa notificación, Lennard se instalo en el departamento de la Avenida de Versalles, 219;

“considerando que por haber demandado la Sociedad Inmobiliaria San Felipe Revillòn la nulidad de la permuta y haber impugnado el derecho de Lennard al mantenimiento de la finca, alegando que la señora de Pericas no había ocupado el departamento del Kremlin-Bicetre, y que la permuta constituía, en realidad, una cesión, de arrendamiento, prohibida por el artículo 79 de la ley del 1⁰ de Septiembre de 1948, la Corte de apelación de Paris, sunque el primer Juez hubiera dado por probado que los esposos Pericas no habían tomado posesión del departamento en el Kremlin-Bicetre, y que se habían marchado a El Havre, donde se había instalado, ha desestimado no obstante la demanda de la Sociedad Inmobiliaria San Felipe Revillòn y reconocido el derecho de Lennard al mantenimiento en la finca, por el fundamento de que ningún documento conduce a pensar que este ultimo supiera, ya  sea en la fecha de la notificación de la permuta, ya sea en el mismo día en que tomo posesión del departamento de la Avenida de Versalles, que no otros permutantes no respetarían los acuerdos concertados;

“considerando que  al estimar así como de buena fe a un ocupante que no contaba con ningún título regular de ocupación, desde el instante en que la permuta no se había ajustado a las disposiciones de la ley, y al concederle el derecho al mantenimiento en la finca, la corte ha violado los textos legales citados;

“por estos fundamentos, _ casa…”.

El proyecto presentado el 18 de julio de 1960 deroga el principio de la indivisibilidad de la permuta al disponer (agregado al parr. 2⁰ del artículo 1948) que si uno de los departamentos permutados no está sometido a la legislación especial, el propietario del otro departamento no puede alegar la nulidad de la permuta (rfr. Supra, n. 1224).

LA PERMUTA

1170.  Definición._ El Código civil define la permuta diciendo que es “un contrato por el cual las partes se dan respectivamente una cosa a cambio de otra” (art. 1702); dichas cosas, o una de ellas, pueden por lo demás consistir en monedas, permuta de monedas o de billetes de cierto tipo que tengan valor de colección, o también permuta de un capital por una renta vitalicia pero no permuta de una suma de dinero, considerada genéricamente, por un cuerpo cierto; se reduciría a una venta (1). Como se ha visto (numero 1010), la permuta ha sido, históricamente, la engendradora de la venta, que no es más que una permuta perfeccionada, ejecutada en dos tiempos, mediante la moneda; su importancia practica quedo considerablemente reducida con la aparición del contrato de venta; sin embargo, el problema de la reconstitución de la propiedad inmueble le ha dado, en esto últimos años, nuevo impulso: las operaciones de reconstitución se reducen a cambios de parcelas previstos y regulados por el decreto-ley  de 30 de Octubre de 1953. Que plantea en principio, en su artículo 2⁰ que “las permutas a que da lugar la reconstitución colectiva se hacen en especie”; el artículo 3⁰ no autoriza el pago de un saldo en especies sino en casos excepcionales.

LA PERMUTA

1117. principio._ se encuentra en el articulo 1770 una directiva preciosa que permite determinar el estatuto jurídico de la permuta: “Todas las otras prescritas para el contrato de venta se aplican por lo demás a la permuta”; directiva lógica, que está en el plan de la historia, ya que la venta se deriva de la permuta.

1172. Aplicaciones._ 1⁰ la permuta se forma por el solo consentimiento de que las partes (art. 1703); no entra ya en la categoría de los contratos reales (contrato innominado, do ut des, de los romanos);

2⁰ Es por sí misma traslativa de propiedad;

3⁰ Es nula si recae sobre la cosa ajena (art. 1704);

4⁰ Engendra la obligación de garantía (art. 1705);

5⁰ Si tiene lugar con solución, el pago de esta es garantizado por el privilegio del vendedor (véase n⁰ 1758).

No hay por qué decir que en la medida en que interesa a los bines inmobiliarios, la permuta está sujeta a transcripción (L. 23 marzo 1855, art. 1-1⁰ , nueva redacción; véase t. I, n⁰ 1731).

1173. Derogaciones._ Sin embargo, comporta la permuta reglas que le son especiales, por la fuerza misma de las cosas; desde el momento en que no hay precio en dinero y las dos partes desempeñan un papel idéntico, ciertos principios establecidos para la venta resultan sin aplicación; la igualdad de situación de los permutantes opone a ellos un obstáculo invencible.

1⁰ La rescisión por causa de lesión no tiene aplicación posible en materia de permuta; por lo demás, si ocurre que se vende una cosa a vil precio, por apremios de la necesidad y con el fin de proporcionarse dinero, no se cambia un bien por otro a exigencias de la necesidad, ya que nada se remediaría con ello; el motivo que se encuentra en la base de la rescisión de la venta de inmuebles, a saber, la necesidad, falla en este caso (art. 1706);

2⁰ El artículo 1593, que pone los gastos de la venta a cargo del comprador, no es aplicable en la permuta.

SECCIÓN SEGUNDA

PERMUTA

CAPITULO 12

GENERALIDADES

Definición “la permuta es un contracto por el cual las dos partes se dan respectivamente una cosa por otra” (art. 1702). La permuta es, en relación a la venta, el contrato primitivo, de donde se derivo esta, al ideal el hombre el empleo en sus permutas de un objeto intermediario, que sirviese de común medida a las cosas permutadas. Este papel, que actualmente es desempeñado por la moneda, originariamente pudo ser llenado por otros objetos, como las cabezas de ganado pequeño (pecunia pecus). La venta no es sino una mitad de la operación total; la permuta completa se descompone en dos ventas sucesivas; se vende una cosa y con el precio de esta se compra otra. La intermediación de la moneda facilita el cambio de las cosas. Para el economista, venta y permuta son una sola y misma operación_; solo en el punto de vista del Derecho ambos contratos son distintos.

Aplicación de la reglas de la venta. Puesto que la permuta ha sido el origen de la venta, no debe asombrarse que estos contratos estén sujetos en gran parte a las mismas reglas. Tal asimilación es consagrada por el art. 1707.

Consecuencias. El código civil ha señalado las principales aplicaciones del principio contenido en el art. 1707.

1. La permuta se opera por el solo consentimiento (art. 1703). Esta fórmula en primer lugar significa que la permuta ha llegado a ser, como la venta, un contrato consensual, dejando  ser un contrato real como lo era en al derecho romano; ya no es necesario que uno de los contratantes haya ejecutado el contrato intrépido su cosa, para que el otro esté obligado con él; el contrato se forma por el solo consentimiento. Ya el antiguo derecho francés admitía este punto. La fórmula del art. 1703 significa, además, que la transmisión de la propiedad se considera realizada desde la formación del contrato, y que cada uno de los copemutantes adquiere la propiedad de la cosa que se le promete (arts. 1583 y 1138). Para indicar este cambio, los redactores del código modificaron la definición de la permuta que daba Pothier y dijeron: se dan respectivamente, en lugar de se obligan a darse.

2. El art. 1704 considera nula la permuta, cuando uno de los copermutantes no es propietario de la cosa que da. Es esta una analogía con el art. 1599, sobre la venta de cosa ajena.

3. En caso de evicción, el copermutante privado de la cosa puede “exigir la indemnización de los daños y perjuicios o repetir la que haya dado” (art. 1705). Por tanto, puede optar entre la acción de garantía y la de resolución.

4. La permuta está prohibida entre esposos por aplicación del art. 1595.

Reglas especiales a la permuta sin embargo, la ausencia de un precio en efectivo hace imposible la aplicación a la permuta de ciertas reglas establecidas para la venta. Todas las diferencias entre ambos contratos se deben a la circunstancia de que es imposible asignar diferentes papeles a las dos partes y decir que uno es vendedor y el otro comprador.

1. La rescisión por causa de lesión  no procede en materia de permuta (art. 1706). Falta su razón de ser: se vende a vil precio para obtener dinero cuando se necesita del él; la permuta no procura dinero; la presión moral, que hace rescindible la venta, no es de temerse en caso de permuta. Sin embargo, uno de los copermutantes puede ser lesionado de hechos, en más de siete doceavos; salvo el caso de dolo o incapacidad, sufre esta lesión y carece de toda acción.

2. El art. 1593, por virtud del cual los gastos de la venta son a cargo del comp0rador, no es aplicable a la permuta. Ambas partes soporten por mitad los gastos, salvo estipulación contraria.

3. La misma observación de hacerse respecto al art. 1602, que exige se interpreten contra el vendedor las clausulas oscuras o ambiguas. El derecho común deberás aplicarse alas clausulas de la permuta, todas las cuales se interpretaran en favor del deudor y contra quien las ha estipulado.

4. El impuesto causado por la permuta es inferior al de la venta; actualmente 5 francos 40% (Decreto del 28 dic. 1926, sobre el registro art. 270, 15).

Permuta con saldo es raro que ambas cosas permutada tenga un valor exactamente igual; ordinariamente existe entre ellas una diferencia más o menos grande. Esa diferencia se liquida por medio de un saldo (Soulle, de Solutum, pago), es decir, de una suma de dinero, que paga el copermutante que recibe la cosa de mayor valor. En principio, la presencia de un saldo en dinero, en un contrato de permuta, no altera su naturaleza el contrato en su conjunto se considera como permuta. Sin embargo, si el saldo es tan importante, que la suma de dinero puede considerarse como el objetivo principal de la obligación de una de las partes, el contracto debe tratarse como venta mal calificad, y la prestación de la cosa en especie dada por el deudor del saldo no será sino una dación en pago, por una parte del precio. Aunque el contrato continúe siendo una permuta, el pago del saldo es garantizado por el privilegio del vendedor; esta solución es aplicación del art. 1707.

LA PERMUTA

SUMARIO

La permuta es el contrato por el cual dos personas se transmiten recíprocamente un derecho; los derechos así suma de dinero. La compraventa se ha separado de la permuta- único contrato, en su origen, traslativo de la propiedad- por la estipulación, de un precio son dinero, a cargo de una de la pastes. Por ello sigue siendo distinto; la permuta no se traduce en dos ventas cuyos precios se abonarían por compensación.

REGLAS GENERALES DEL CONTRATO DE PERMUTA

Como la compraventa, la permuta es un contrato con sensual, a titulo oneroso, conmutativo, sinalagmático perfecto. Como la compraventa, es traslativo de derechos: derecho de propiedad, otros derechos reales, derechos intelectuales o derechos de crédito.

La permuta puede realizarse sin saldo o con saldo.

PERMUTA SIN SALDO.

El contrato de permuta se interpreta contra el permutante que sea acreedor de la obligación considerada. No es rescindible por lesión.

Transmite los derechos permutados y será entre los permutantes algunas obligaciones reciprocas.

PERMUTA CON SALDO

El saldo no puede consistir sino en una suma de dinero. Le deja al contrato su naturaleza de permuta; a menos que, por su desproporción con el bien permutado al que vaya unido, no oculta una compraventa tras la permuta.

LAS PERMUTAS DE INMUEBLES RURALES

Para mejorar el rendimiento de las exploraciones rurales, el legislador se esfuerza por conseguir el reagrupamiento de parcelas, ya sea acudiendo a permutas forzosas, ya sea favoreciendo las permutas amigables.

LAS PERMUTAS FORZOSAS

Una comisión municipal, cuya creación decide el prefecto y cuyas decisiones son susceptibles de recursos ante una comisión departamental, puede proceder, o bien a una “concentración”, o bien a una “reorganización inmobiliaria”.

La comisión precede solamente a una “reorganización inmobiliaria” para incorporar algunas parcelas abandonadas o sin cultivar a las explotaciones limítrofes; o de parcelas enclavadas a la explotación que las enclave; o para permitir el trazado de caminos, de acequias o de Canales.

PERMUTAS AMIGABLES

Un comité de permutas amigables, cuya creación decide el prefecto, tiene por misión aconsejar las permutas de inmuebles rurales.

Las permutas amigables de inmuebles rurales se benefician de las mismas exenciones fiscales que las permutas forzosas; sin embargo, los saldos quedan sometidos, en principio, al pago de los derechos reales por transmisiones inmobiliarias.

TRANSMISION DE DERECHOS

Sean forzosas o amistosas las permutas de inmuebles rurales, los derechos reales, distintos de las servidumbres, que gravaran el inmueble permutado se trasladan, de pleno derecho, sobre los inmuebles atribuidos: y, si procede, sobre el saldo, pero deben ser publicados.

LECTURAS

Demanda de nulidad de una permuta tras enajenación del bien recibido.

El propietario de un inmueble procede a una permuta; a continuación vende el inmueble recibido. Pide luego la nulidad de la permuta. La cámara civil de la corte de casación, en una sentencia del 17 de Diciembre de 1928, luego inserta, le contesta que, para exigir la nulidad de una permuta – la afirmación se aplica también a la resolución (afr. Supra, n. 1034)-es preciso no haberse colocado en “la imposibilidad…., por un hecho propio, de devolver” el bien que se hay recibido a cambio.

DEFINICIÓN Y GENERALIDADES

Dice el art. 1955 que “la permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro”. Si se recuerda el art. 1850, fácilmente se advierte la diferencia esencial que existe entre la permuta y el contrato de venta: en este es esencial que el precio sea en dinero, por lo menos en la mitad de su valor; en aquella, en cambio, lo que es esencial es que le precio consista en cosa distinta a dinero, en más de la mitad de el por lo menos.

No obstante la definición, la permuta puede versar sobre derechos, como resulta del art. 1956 que la acepta respecto de derechos hereditarios. Indirectamente, pues, el propio articulado sobre el contrato de permuta admite, contra lo que la definición del art. 1955 enseña, que como objeto de la permuta pueden figurar cosas que no sean especie o cuerpo cierto.

RÉGIMEN LEGAL DEL CONTRATO DE PERMUTA

Como ya se dejo insinuado atrás, el art. 1958 reza que “las disposiciones relativas a la compraventa se aplicaran a la permutación en todo lo que no se oponga a la permutación en todo lo que no se oponga a la naturaleza de este contrato”. La ley deja en manos de la doctrina y la jurisprudencia, pues, la misión de determinar cuáles normas de la compraventa no son apilables a la permutación por ser opuestas  a la naturaleza de la permutación o cambio, pero partiendo del supuesto legal de que la regla general es que todas las normas previstas para la venta son pertinentes a esta última.

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PERMUTA

Como se deduce de la definición del art. 1955, la permutación es un contrato bilateral, por lo cual le son aplicables las disposiciones d los art. 1546 y 1609; es oneroso conmutativo, “cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella la fecha del contrato se mirara como el precio que paga por lo que recibe en cambio” (parte final del art. 1958), y por lo tanto cabe en él la rescisión por lesión enorme cuando tiene por objeto bienes raíces.

QUE COSAS PUEDEN SER OBJETO DEL CONTRATO, Y QUIENES PUEDEN CELEBRARLO

Para definir qué cosas pueden ser objeto del contrato de permuta, y que personas pueden celebrarlo válidamente, el art. 1957 se remite a las reglas que sobre No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse.

“Ni son hábiles para el contrato de permutación las personas que no son hábiles para el contrato de venta”.   Por consiguiente, todo lo dicho sobre esos temas cuando se estudio el contrato de compraventa, debe entenderse reproducido aquí (arts. 1866 y ss., y 1851 y ss.).

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